Stavební dokumentace při prodeji nemovitosti

Stavební dokumentace při prodeji nemovitosti:

Co je skutečně povinné a co ne

Při prodeji domu nebo bytu se často objeví požadavek na stavební dokumentaci. Mnoho makléřů i kupujících se domnívá, že bez ní nelze nemovitost prodat nebo že je nutné nechat zpracovat pasport stavby.

Ve skutečnosti je situace složitější — a často méně dramatická, než se traduje.

Je stavební dokumentace podmínkou pro prodej?

Ne.

Současná legislativa nestanoví, že by prodávající musel při prodeji nemovitosti stavební dokumentaci předat nebo ji vůbec mít k dispozici.

Nemovitost lze prodat a převést na katastru i bez ní.

Co skutečně ukládá zákon

Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. (účinný od 1. 1. 2024) ukládá vlastníkům povinnost dokumentaci stavby uchovávat, pokud existuje.

Neukládá však povinnost ji při změně vlastnictví předat novému majiteli.

Tato povinnost byla obsažena ve starším stavebním zákoně, ale z nové právní úpravy byla vypuštěna.

Proč makléři dokumentaci často požadují

Důvody bývají praktické:

• zjednodušuje prodej

• zvyšuje důvěru kupujících

• snižuje riziko budoucích sporů

• pomáhá při financování a rekonstrukci

Nejde však o zákonnou podmínku pro prodej.

Co když dokumentace neexistuje

U starších nemovitostí je zcela běžné, že se dokumentace nedochovala nebo neodpovídá skutečnému stavu.

V takovém případě je možné zpracovat tzv. pasport stavby — zjednodušenou dokumentaci skutečného stavu.

Důležité je vědět:

Pasport není automaticky povinný při prodeji.
Jde o dobrovolné řešení, které může, ale nemusí být nutné.

Kdy se pasport vyplatí

Pasport stavby může být rozumný například:

• pokud kupující plánuje rekonstrukci

• pokud je stavba výrazně změněna oproti původní dokumentaci

• pokud je nemovitost financována hypotékou a banka jej požaduje

• pokud chce prodávající maximalizovat prodejní cenu

Kdy naopak nemusí být nutný

Pasport často není nezbytný například:

• u velmi starých domů bez dochované dokumentace

• pokud kupující plánuje kompletní rekonstrukci

• pokud se prodává za odpovídající cenu

• pokud si obě strany situaci uvědomují

Rizika absence dokumentace

I když není povinná pro prodej, její absence může mít důsledky:

• může být považována za vadu nemovitosti

• může snížit cenu

• může komplikovat rekonstrukci

• může vést ke sporům mezi stranami

Prodávající odpovídá za vady nemovitosti po dobu 5 let od prodeje.

Co na to katastrální úřad

Katastr existence stavební dokumentace nezkoumá.

Převod vlastnictví proběhne i bez ní.

Rozumný přístup v praxi

Neexistuje jedno univerzální řešení.

Ideální postup je vždy individuální a závisí na:

• typu nemovitosti

• jejím stáří

• stavu

• plánech kupujícího

• ceně a podmínkách prodeje

V některých případech je pasport investicí, která se vrátí.
V jiných jde o zbytečný náklad.

Doporučení

Pokud dokumentaci nemáte, je vhodné:

situaci otevřeně komunikovat
zohlednit ji v ceně
případně ji ošetřit ve smlouvě
poradit se s odborníkem před rozhodnutím o jejím doplnění

 Závěr

Stavební dokumentace může výrazně usnadnit prodej, ale není automatickou podmínkou pro jeho uskutečnění.

Důležité je najít řešení, které odpovídá konkrétní nemovitosti i situaci prodávajícího — ne postupovat mechanicky podle obecného doporučení.

Tip z praxe:
Pokud prodáváte nemovitost a nejste si jisti, zda dokumentaci potřebujete doplnit, je rozumné situaci nejprve individuálně posoudit. V mnoha případech lze zvolit efektivnější a levnější řešení.

Mnoho makléřů:

• pracuje podle staré praxe

• nechce nést odpovědnost

• raději vyžaduje vše „pro jistotu“

• nebo to slyšeli na školení bez právního kontextu

U nás najdete :

individuální posouzení
nenutíme klienta do zbytečných nákladů

řešíme konkrétní situaci

Nemovitosti se vyplatí prodávat s profesionály 

Uvažujete o prodeji ? Požádejte o nezávaznou schůzku 

Chci prodat nemovitost